北京买房：理清思路，购房建议843

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

Q:

奶西地区，接下来周边配套发展的前景您怎么看？另外这两年对于“次新房”的关注度和认可度非常高，我感觉三环以外的“次新房”房龄十年以内的才应该算。我居住附近的泛海国际是2006年左右的豪宅，虽然保持得很好，但距今也十六、七年了，不算新了，而且户型，设计理念同现在的新房（全落地窗、宽面、窄进深）相比，也有些落伍了。

我个人觉得新房、次新房随着岁月都会“变旧”，而北京这边的地段才是“王道”。总之吧，我个人觉得这两年对于四环外、五环外一些区域的所谓“次新房”炒得太高了。

A：

1、我对新房不熟，不方便点评人家，容易惹麻烦。或者说也没必要太纠结这些，因为反正现在的房价里已经包含了配套按照规划建成之后的价值了，政府就是按照将来配套齐全的价值定的价。以后发展其实都是看运气，增加了配套（产业为主）或提前完成，那就跑赢大盘。按计划完成就是拉平，减少或建设的慢那就陪着站岗。

2、不是这两年的事儿，而是快十年了。市区没什么新房了，那就只能追捧次新了。这没有明确的房龄标准，而是要看维护的水平。回迁小区的房龄再新也意义不大，老公房30年以上的维护的好的也有的是。

3、地段儿是王道，对啊，李嘉诚的名言：房产的价值由什么决定，地段地段还是地段。但也未必炒的高，算算溢价率不就得了，用数字说话。有炒的高的，比如新北苑就算，升值太快租金没跟上。泛海国际这属于没炒高的，还略有落后呢，但又比朝阳公园西边的那些豪宅强多了。更典型的是大悦城的星河湾，更落后，跟错配的原因更大。

还有的炒高了是因为学区，太阳宫的部分小区就是。但太阳公元和红玺台又不算，单价总价太高了炒不动。所以这都具体分析吧，不好笼统的说。

仅供参考。

二

Q:

顺义后沙峪湖光玖里连排别墅1779万，产证面积369平，地上236，地下120左右，赠送后实际得房约440平。丰台新宫中粮天悦叠拼别墅下跌2300万，产证面积311平，地上230左右，加赠送实际面积约500平。自住为主，以后不再换房，二者从居住舒适度和保值对比，若是您，会选择哪里呀？

A：

1、选择哪里外人不好建议，别墅属于“小众个性化”的产品，得看自己的喜好。房子是用来住的，别墅是体现这点最彻底的，自己觉得舒服就好，没有标准。

2、保值什么的怎么说呢，别太强求吧，这种产品就不属于投资品，而是消费为主的。到目前为止，北京所有别墅类产品，升值超过大盘的一个都没有，能勉强跟上的屈指可数，也就是产业区板块的几个吧。但这还只是和北京大盘相比，跟本板块比还是落后的。

所以这就是自住为主吧，其他的大盘走势，大盘涨的多了别墅也会跟随，就是每次行情一般都落后一些而已。

3、常规建议当然是后沙峪了，别墅类产品讲究的就是环境，主要是圈层和氛围，流动性相对好些。而南城不太适合这种产品，本来就不是主流，专门跑到南城板块来买别墅的就更不是主流了。不过既然不换房了也无所谓流动性，还是看自己的喜好。

仅供参考。

三

Q:

不知道您是否了解牡丹园这边的一个小区，叫戛纳35号院，2011年的房子，两栋半军产，两栋商品房。之前有些问题，去年才开始下房本，另外物业是私人的，也不太好。五一期间我们去看了这里房子，对南北通透两居还算满意，但对这些隐患问题有所担心，不知道该不该碰这个小区。

A：

1、不太了解，就知道也叫骏华阁，总参防化部的土地。开发商应该是昌平的，搞工程起家，后来因为一日五游那种的推销涉了点儿黑。2012年前后因为违规用地被处理的吧，我也记不住了，反正好像是交不了土地出让金。物业我不知道，没注意过。

2、能下房本了就没什么隐患，正常的合法交易。军产房的事儿自有总参部门去处理，跟业主的产权无关。保值方面中等，当时4万多块钱，到今天不算落后吧。户型自己觉得合适就行。不过这是南北向吧，这种设计不好做出通透，别听中介忽悠。

3、喜欢就买呗，房子是用来住的，不用纠结产权，海淀军产的小区有的是。花园路的学区溢价也不算高，算性价比相对高的。

仅供参考。

四

Q:

我单位在沙河高教园（可以在知春路地铁站做班车），想买250万以内，1985以后的老破小。考虑到出行方便及以后可能换单位，看了昌平县城和地铁10号线附近的房子。昌平县城可以60平的小两居，地铁10号线南边草桥到宋家庄一带只能30-40平的小一居，朝阳区10号线附近的老破小一居也有。

1、我不结婚不考虑孩子，仅从居住舒适性、地理位置、和以后出租的角度分析，请问选择昌平2居还是10号线南1居？或者还有哪里性价比高的选择？

2、我买房主要是自住，不打算靠买房赚钱，但是买了以后房价一直下跌我也受不了。考虑北京常住人口下降，以后改善性需求增加，甚至房产税因素，市场上老破小可能越来越多。另外老破小房龄不断增长对房贷的影响进一步限制了刚需的购买力。我是现在买呢，还是继续租房等个三五年再看？

A：

1、这真不好回答，既然是考虑老小区，居住的舒适性就得看自己的喜好了。另外郊区的租金一般略低，要不然谁大老远的去租房啊？不过租金高了也未必是好事儿，像南三环沿线是因为升值略慢，南三北五，所以显的高而已。所以这要求有点儿偏高，居住舒适+地段+租金+保值，在预算不是太高的情况下不好兼顾。

2、性价比高的当然是南三环沿线的了，就是价格走势不太好逆转，将来置换到北部的话有可能吃点儿亏。当然如果以后也在同等板块置换就无所谓了，都是同涨同跌。

3、简单说吧，在不考虑预算和具体房源的情况下，常规建议是在朝阳东部。租金相对高，成熟板块的老小区基本都是跟随大盘，不吃亏也不占便宜。

4、买不买的看自己的判断了。不过考虑的这些都意义不大，参考东京吧，还得加上经济30年停滞+工资20多年不涨+全国人口下降+通缩30年等因素呢，但日本其他城市下跌，东京连涨十年。

总之房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着。想买的话就一条需要住，不想买的话一万种分析。

仅供参考。

五

Q:

我和爱人目前居住在西直门北，他父母的房子内，因为他不是独生子，想再买一套属于自己的住宅，资金有限，预算200-250万，未来2-3年有计划买房。目前考虑的是这几个地块：门头沟，石景山，（这俩块离亲戚家近，想以后生孩子了有个照应），也考虑共有产权房和loft。我俩目前是在海淀工作，但不是很稳定，您有什么好的建议吗？

A：

1、未来2-3年买房，那现在做了计划也意义不大，到时候指不定什么行情呢。3年前是疫情开始，到现在北京楼市分化的挺明显，当时谁敢预测现在啊。

2、另外这以行政区为单位的范围太大了，还是具体点儿为好，每个区都有不同的板块和小区，不好一概而论。

3、共产房考虑好，典型的房住不炒，确定长期自住就挺合适。只是这种产品没什么投资性，如果将来还有置换想法的话或许会吃点儿亏。

4、Loft也考虑好，适应人群窄，所以除非是在年轻人集中的板块，否则大多数都升值略慢。租金相对合适，用升值慢换来的。所以自住和收租就合适，投资角度一般，或者具体分析。

5、其他没建议，反正两三年后呢，再多了解一下吧，不着急。

仅供参考。

六

Q:

首付有130～150w，首套首贷，女、单身、需求为通勤保值，还有积分落户加分需要。最近看了房山稻田的中海寰宇视界新房，今年9月底交付。主要稻田太荒凉了！还有二手房大兴枣园尚城小区，都是60平一居室，09的回迁商品房，小区一般，上班在丽泽商务区，路程还好！不知道怎么选了？太纠结了！

A：

1、这我还真不好回答，主要是新房我不熟悉，不方便点评人家。

2、简单说吧，通勤看自己的感觉，这没标准。从保值来讲首先是地段儿，能占到70%的比重，放大到城市就是北京的老破小都比鹤岗的豪宅保值，具体到板块那就看哪儿的产业与配套更成熟了，配套越多价值越高。

很多人有个刻板思维，就是现在的地段儿虽然荒凉，但随着配套建设那自然水涨船高。这在十多20年前是对的，因为当年的规划不是太明确，经常修改。开发商也动辄拿到百万大盘，确实能随着配套成熟而增值。但近些年不同了，规划定了就很难修改，开发商也拿不到大块土地。而且现有的价格是政府限定的，他们就是按照配套完成之后的价值制定。

能理解了吗？现在买到的新区新房，其实价格是透支了规划实现后的价值。那如果规划按期完成就拉平，速度慢的话就站岗。只有提前完成或额外增加了新兴产业区，才会跑赢。这我不便多说，问问中介吧，他们卖房的更熟悉项目和规划。

3、另外一点，最好不买尾房。毕竟开发商请了那么多人花了那么多推广费都不好卖，到了你手上成为二手房后能好卖吗？还有60平的一居自住合适，投资角度略大了，不如小两居流动性好。

4、再有也可以看看长阳的，大多数小区至少到现在没落后。

仅供参考。

七

Q:

2016年春节前2.5万卖掉了华业东方玫瑰，本来想春节后买朝阳两居，但没想到房价暴涨，我出差错过了，然后买了老家的，现在阴跌20%吧，而华业东方玫瑰已经涨很多了，我都不敢看。现在算下来我赔了将近200w，现在是又攒了120w，如果卖掉房能有250万，二套资格能买回两居，但是常营的还是不够。

A：

1、我好像说不出什么吧？既然还赔着呢，那换做是谁卖房也别扭啊，这外人能怎么建议啊。

2、另外我也没太看懂这几个数，250万是全部资金还是光卖老家的就能收回250啊？二套资格在五环外能贷150万，是250+120+150=520，还是250+150=400啊？如果是520的话那在常营能买到两居了，400之内的话是有点儿难，基本就是草房的保障房了。

3、这我真不知道说什么，只能说房子是用来住的，如果有居住和通勤的需求就换吧。不过这最好还是找个中介给算算帐吧，在老家贷款是多少，是否超过北京二套资格的？也就是总价是否增加，如果不增加的话就意义不大了。税费还十多万呢，换到北京的户型还小了，住着合适吗？所以先做个预算吧。

仅供参考。

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